EHB Academy • BV & Holding • Les 11
Vastgoed in de BV
Aankoop, financiering, afschrijving, verhuur en de keuze voor een aparte Vastgoed BV
Niveau: Verdieping
Leestijd: ± 40 minuten
Versie: 2026
1. Wat leert u in deze les?
Vastgoed in een BV kan een logisch onderdeel zijn van vermogensopbouw, maar vastgoed vraagt meer dan alleen een aankoopboeking. De structuur bepaalt waar het vastgoedrisico zit, de btw-positie kan grote gevolgen hebben en fiscaal mag een gebouw niet onbeperkt worden afgeschreven.
Na deze les kunt u de belangrijkste verschillen beoordelen tussen vastgoed in de werkmaatschappij, in de holding en in een aparte Vastgoed BV. Ook kunt u de aankoop, financiering, afschrijving en onderlinge verhuur administratief plaatsen.
2. Drie plaatsen voor zakelijk vastgoed
Een bedrijfspand kan rechtstreeks in Werk BV worden gekocht, in Holding BV worden gehouden of in een afzonderlijke Vastgoed BV worden ondergebracht.
Vastgoed in Werk BV is administratief eenvoudig, maar het pand bevindt zich dan in dezelfde vennootschap als de operationele risico's.
Vastgoed in Holding BV scheidt het pand van Werk BV, maar brengt vastgoedactiviteiten en andere holdingvermogens in één vennootschap samen.
Een aparte Vastgoed BV creëert een extra juridische scheiding en kan vooral bij waardevol vastgoed, externe verhuur, meerdere panden of toekomstige verkoop strategisch aantrekkelijk zijn.
Er bestaat geen universeel beste structuur. Financiering, aansprakelijkheid, btw, overdrachtsbelasting, toekomstige verkoop en de wensen van financiers moeten vooraf worden beoordeeld.
3. EHB-voorbeeldstructuur
Stel: Holding BV bezit 100% van Werk BV en 100% van Vastgoed BV. Vastgoed BV koopt het bedrijfspand en verhuurt het aan Werk BV.
De operationele activiteiten blijven in Werk BV. Het pand en de bijbehorende financiering zitten in Vastgoed BV. Holding BV houdt de aandelen in beide vennootschappen.
Dit is een veelgebruikte structuur, maar de juridische scheiding is niet absoluut. Borgstellingen, hoofdelijke aansprakelijkheid, hypotheken, fiscale eenheden en feitelijke geldstromen kunnen risico's tussen vennootschappen verbinden.
4. De aankoopprijs is niet automatisch de boekwaarde van het gebouw
Bij aankoop moet onderscheid worden gemaakt tussen grond en gebouw. Op grond wordt niet afgeschreven.
De aanschafwaarde van het pand omvat naast de koopsom ook aankoopkosten die aan de verkrijging moeten worden toegerekend, zoals overdrachtsbelasting en bepaalde notaris- en makelaarskosten.
Als btw op de aankoop aftrekbaar is, wordt die btw niet in de aanschafwaarde opgenomen. Niet-aftrekbare btw verhoogt in beginsel wel de kostprijs.
5. Overdrachtsbelasting in 2026
Voor een niet-woning, zoals een bedrijfspand, kantoor of winkel, bedraagt de overdrachtsbelasting in 2026 in beginsel 10,4%.
Voor een woning die de koper niet zelf duurzaam als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt in 2026 8%.
De kwalificatie van het object op het moment van verkrijging is dus belangrijk. Bij transformatiepanden, gemengd gebruik en bijzondere verkrijgingen moet de tarieftoepassing afzonderlijk worden beoordeeld.
6. Voorbeeld aankoop bedrijfspand
Vastgoed BV koopt een bestaand bedrijfspand voor € 375.000. We nemen voor dit vereenvoudigde voorbeeld aan dat 20% van de koopsom aan de grond wordt toegerekend en 80% aan het gebouw.
De overdrachtsbelasting bedraagt bij 10,4% € 39.000. Overige aankoopkosten laten we buiten beschouwing.
Koopsom grond: € 75.000.
Koopsom gebouw: € 300.000.
De overdrachtsbelasting moet vervolgens op een consistente grondslag aan grond en gebouw worden toegerekend. Bij een evenredige verdeling komt € 7.800 bij de grond en € 31.200 bij het gebouw.
De balanswaarde wordt in dit voorbeeld dus:
Grond:
€ 82.800
Gebouw:
€ 331.200
7. Journaalpost aankoop
Als de koopsom en overdrachtsbelasting rechtstreeks via de bank worden betaald, kan de vereenvoudigde journaalpost luiden:
Debet Grond
€ 82.800
Debet Bedrijfsgebouw
€ 331.200
Credit Bank
€ 414.000
In de praktijk lopen koopsom, notarisafrekening, hypotheek, waarborgsom en bijkomende kosten vaak via één notariële afrekening.
Boek daarom bij voorkeur vanaf de afrekening van de notaris en sluit het totaal aan op de bankmutatie en de financiering.
8. Financiering met een hypotheek
Stel dat de bank € 300.000 financiert en Vastgoed BV het restant uit eigen middelen betaalt. Dan wordt de hypothecaire lening als schuld van Vastgoed BV opgenomen.
Een eenvoudige boeking voor ontvangst van de financiering is:
Debet Bank
€ 300.000
Credit Hypothecaire lening
€ 300.000
Rente is in beginsel een financieringslast, maar de fiscale renteaftrek kan door specifieke VPB-regels worden beperkt.
Aflossing is geen kostenpost: zij verlaagt de schuld.
9. Afschrijven op het gebouw
Op grond wordt niet afgeschreven. Voor het gebouw wordt de jaarlijkse afschrijving bepaald aan de hand van onder meer de aanschafwaarde, de restwaarde en de gebruiksduur.
Daarnaast geldt fiscaal voor gebouwen in een BV een bodemwaarde. Deze bodemwaarde bedraagt
100% van de WOZ-waarde
.
Dit geldt zowel voor een gebouw dat de BV zelf gebruikt als voor een gebouw dat door de BV aan derden of aan een andere groepsvennootschap wordt verhuurd.
Zodra de fiscale boekwaarde van het gebouw de bodemwaarde heeft bereikt, kan fiscaal in beginsel niet verder worden afgeschreven.
Let op – verschil met de vroegere regeling
In het verleden bestond bij de fiscale afschrijving op gebouwen een onderscheid tussen gebouwen in eigen gebruik en gebouwen die als beleggings- of verhuurpand werden gehouden.
Voor gebouwen in eigen gebruik gold destijds een lagere bodemwaarde dan voor verhuurde gebouwen.
Voor de vennootschapsbelasting geldt dit onderscheid niet meer. Voor een BV bedraagt de fiscale bodemwaarde van een gebouw in beginsel 100% van de WOZ-waarde, ongeacht of het pand zelf wordt gebruikt of wordt verhuurd.
De commerciële afschrijving in de jaarrekening en de fiscale afschrijving kunnen hierdoor van elkaar afwijken. De administratie moet dit verschil afzonderlijk kunnen volgen.
10. Voorbeeld afschrijving
Neem het gebouw uit ons voorbeeld met een toegerekende aanschafwaarde van € 331.200.
Stel dat de restwaarde van het gebouw exclusief grond € 31.200 bedraagt en de gebruiksduur 40 jaar is.
De theoretische jaarlijkse afschrijving bedraagt dan:
(€ 331.200 - € 31.200) / 40 = € 7.500 per jaar.
Die berekening geeft het bedrijfseconomische uitgangspunt.
Fiscaal moet vervolgens jaarlijks worden gecontroleerd of de fiscale boekwaarde na afschrijving niet beneden de bodemwaarde van 100% van de WOZ-waarde komt.
11. Verbouwingen: kosten of activeren?
Niet iedere uitgave aan een pand mag direct als onderhoudskosten in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt.
Normaal onderhoud dat het bestaande gebruiksniveau in stand houdt, kan vaak direct ten laste van het resultaat komen.
Uitgaven die leiden tot verbetering, uitbreiding of een zelfstandige investering moeten in beginsel worden geactiveerd en over de gebruiksduur worden afgeschreven.
Bij omvangrijke verbouwingen is het daarom verstandig facturen vooraf te rubriceren in onderhoud, verbetering, installaties en eventueel afzonderlijke bedrijfsmiddelen.
12. Btw bij aankoop van vastgoed
De btw-behandeling hangt sterk af van het soort onroerende zaak en de transactie.
De levering van een gebouw uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname en de levering van een bouwterrein zijn voor de btw in beginsel verplicht belast.
Bij andere leveringen kunnen koper en verkoper onder voorwaarden kiezen voor een belaste levering.
Een grote btw-aftrek bij aankoop kan later worden geraakt door de herzieningsregels wanneer het gebruik van het vastgoed verandert.
De btw-positie moet daarom vóór ondertekening van de koopovereenkomst worden beoordeeld.
13. Verhuur van vastgoed en btw
Verhuur van onroerende zaken is meestal vrijgesteld van btw.
Verhuurder en huurder kunnen bij bedrijfsruimte onder voorwaarden gezamenlijk kiezen voor btw-belaste verhuur.
De hoofdregel is dat de huurder het betreffende gedeelte voor ten minste 90% gebruikt voor activiteiten die recht geven op aftrek van voorbelasting.
Voor bepaalde aangewezen branches geldt een 70%-eis.
Een gebouw of gedeelte dat als woning wordt gebruikt kan niet via deze optie belast worden verhuurd.
Belaste verhuur kan belangrijk zijn omdat Vastgoed BV daardoor btw op aankoop, verbouwing en exploitatiekosten mogelijk kan aftrekken.
14. Vastgoed BV verhuurt aan Werk BV
Als Vastgoed BV het pand aan Werk BV verhuurt, moet de huur zakelijk worden vastgesteld.
De huur is opbrengst bij Vastgoed BV en een huisvestingskost bij Werk BV.
Bij € 6.000 maandhuur exclusief btw boekt Vastgoed BV bij btw-belaste verhuur bijvoorbeeld:
Debet Bank/Debiteuren
€ 7.260
Credit Huuropbrengst
€ 6.000
Credit Te betalen btw
€ 1.260
Werk BV boekt:
Debet Huurkosten
€ 6.000
Debet Te vorderen btw
€ 1.260
Credit Bank/Crediteuren
€ 7.260
Dit laatste uiteraard voor zover Werk BV recht heeft op volledige aftrek van de btw.
15. Wat als de verhuur vrijgesteld is?
Bij vrijgestelde verhuur wordt geen btw over de huur berekend.
Daar staat tegenover dat btw op kosten die toerekenbaar zijn aan de vrijgestelde verhuur in beginsel niet aftrekbaar is.
Dat kan bij aankoop, renovatie en groot onderhoud een aanzienlijk financieel verschil veroorzaken.
Een huurder met veel vrijgestelde omzet – bijvoorbeeld in bepaalde zorg-, onderwijs- of financiële activiteiten – kan bovendien verhinderen dat voor belaste verhuur wordt gekozen.
16. Herziening van vastgoed-btw
Bij onroerende zaken werkt de btw-aftrek niet alleen op het aankoopmoment.
Verandert het gebruik gedurende de herzieningsperiode van belast naar vrijgesteld of andersom, dan kan een deel van de eerder afgetrokken of niet-afgetrokken btw moeten worden gecorrigeerd.
Daarom hoort in een vastgoedadministratie naast de activastaat ook een btw-dossier met aankoopdatum, eerste ingebruikname, oorspronkelijke btw, aftrekpercentage en wijzigingen in gebruik.
17. Vastgoed in Holding BV of aparte Vastgoed BV?
Een aparte Vastgoed BV kan de administratie en risicoscheiding overzichtelijker maken.
Ook kan een toekomstige verkoop van de operationele onderneming eenvoudiger zijn wanneer het pand buiten Werk BV blijft.
Daartegenover staan extra oprichtings-, administratie- en jaarrekeningkosten.
Ook kunnen financiers garanties van Holding BV of Werk BV verlangen, waardoor de beoogde risicoscheiding deels wordt afgezwakt.
Bij één klein pand kan Holding BV soms voldoende zijn. Bij substantieel vastgoed, meerdere huurders of meerdere panden is een aparte Vastgoed BV vaker het onderzoeken waard.
18. Verkoop van het pand versus verkoop van de Vastgoed BV
Bij rechtstreekse verkoop van het pand realiseert de vennootschap in beginsel een belastbaar resultaat voor de VPB: verkoopopbrengst minus fiscale boekwaarde en verkoopkosten, met inachtneming van de geldende fiscale regels.
Bij verkoop van de aandelen in een Vastgoed BV door Holding BV kan de deelnemingsvrijstelling mogelijk een rol spelen.
De fiscale en overdrachtsbelastinggevolgen van vastgoedvennootschappen zijn echter specialistisch. Een aandelenverkoop is daarom niet automatisch fiscaal vrijgesteld of overdrachtsbelastingvrij.
Structureren met uitsluitend een toekomstige belastingbesparing als doel is onvoldoende; de feitelijke activiteiten, bezittingen en transactie moeten worden beoordeeld.
19. Vastgoed en de deelnemingsvrijstelling
De huurwinst van Vastgoed BV wordt in Vastgoed BV zelf belast met vennootschapsbelasting.
De deelnemingsvrijstelling maakt die huurwinst dus niet onbelast.
Pas wanneer Holding BV een voordeel geniet uit haar kwalificerende deelneming in Vastgoed BV – bijvoorbeeld deelnemingsresultaat, dividend of een verkoopresultaat op de aandelen – komt de deelnemingsvrijstelling op holdingniveau in beeld volgens de methodiek uit Les 09.
Dit onderscheid voorkomt de fout dat 'vastgoed in een holdingstructuur' wordt gelijkgesteld aan 'belastingvrij vastgoed'.
20. Praktijkvoorbeeld: Holding + Werk + Vastgoed
Holding BV bezit Werk BV en Vastgoed BV.
Vastgoed BV koopt een bedrijfspand en financiert dit deels met een banklening.
Werk BV huurt het pand tegen een zakelijke huur. De verhuur is, als aan de voorwaarden wordt voldaan, belast met btw.
Vastgoed BV verwerkt huur, rente, onderhoud en afschrijving in haar eigen resultaat.
Werk BV verwerkt de huur als bedrijfskosten.
Holding BV verwerkt haar deelneming in Vastgoed BV volgens dezelfde consequente deelnemingsmethodiek als bij Werk BV.
Zo blijven drie geldstromen uit elkaar:
-
operationeel resultaat in Werk BV;
-
vastgoedresultaat in Vastgoed BV;
-
deelnemingsresultaten in Holding BV.
21. EHB Vastgoedcheck
Controleer vóór aankoop ten minste:
-
Wie koopt het pand?
-
Wat is het object fiscaal en juridisch?
-
Welk overdrachtsbelastingtarief geldt?
-
Is de levering belast met btw?
-
Kan de btw worden afgetrokken?
-
Hoe worden grond en gebouw gewaardeerd?
-
Welke financiering en zekerheden gelden?
-
Wie wordt huurder?
-
Is btw-belaste verhuur mogelijk?
-
Wat is de WOZ-waarde?
-
Welke verbouwingen zijn gepland?
-
Wat is de beoogde exitstrategie?
22. Veelgemaakte fouten
-
De volledige koopsom als gebouw boeken en de grond vergeten.
-
Overdrachtsbelasting direct als kosten boeken terwijl deze tot de aanschafwaarde behoort.
-
Afschrijven beneden de fiscale bodemwaarde van 100% van de WOZ-waarde.
-
Aflossingen als kosten boeken.
-
Alle verbouwingskosten direct als onderhoud verwerken.
-
Btw aftrekken zonder de verhuurpositie te toetsen.
-
Een willekeurige intercompany-huur hanteren.
-
Denken dat de deelnemingsvrijstelling de huurwinst van Vastgoed BV vrijstelt.
23. Samenvatting – tien kernlessen
-
Kies eerst bewust in welke BV het vastgoed thuishoort.
-
Scheid grond en gebouw: op grond wordt niet afgeschreven.
-
Aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting behoren in beginsel tot de aanschafwaarde.
-
Voor niet-woningen bedraagt de overdrachtsbelasting in 2026 in beginsel 10,4%.
-
Voor niet-hoofdverblijfwoningen geldt in 2026 in beginsel 8%.
-
Voor een BV bedraagt de fiscale bodemwaarde van een gebouw in beginsel 100% van de WOZ-waarde, zowel bij eigen gebruik als bij verhuur.
-
Verhuur van vastgoed is meestal btw-vrijgesteld, maar belaste verhuur kan onder voorwaarden mogelijk zijn.
-
Intercompany-huur moet zakelijk en administratief correct worden verwerkt.
-
Vastgoedwinst in Vastgoed BV is niet door de deelnemingsvrijstelling vrijgesteld.
-
Beoordeel aankoop, btw, financiering, structuur en exit vóórdat de koopovereenkomst wordt getekend.
24. EHB Slotgedachte
Vastgoed is vaak een langetermijnbezitting, terwijl fiscale en juridische fouten juist bij aankoop worden vastgelegd.
De beste vastgoedstructuur ontstaat daarom vóór de notaris: eerst bepalen wie koopt, hoe wordt gefinancierd, wie gaat huren en wat er later met het pand moet kunnen gebeuren.
Pas daarna volgt de boeking.
25. Volgende les
Les 12 – Meerdere werkmaatschappijen?
We bekijken wanneer het verstandig is activiteiten over verschillende BV's te verdelen, hoe risico's en geldstromen worden gescheiden en hoe Holding BV de verschillende werkmaatschappijen administratief en financieel aanstuurt.
Bronnen en actualiteitscontrole 2026
Belastingdienst – overdrachtsbelasting 2026; afschrijving op gebouwen en fiscale bodemwaarde; btw bij levering van onroerende zaken; btw bij verhuur van onroerende zaken en de voorwaarden voor belaste verhuur.
Bij vastgoedtransacties moet de actuele fiscale positie altijd vóór koop, verbouwing, verhuur of wijziging van gebruik worden beoordeeld.
Disclaimer
Deze Academy-les bevat algemene educatieve informatie en vervangt geen individuele fiscale, juridische, btw-, financierings- of vastgoedanalyse.
Vastgoedtransacties kunnen grote en langdurige fiscale gevolgen hebben. Laat de concrete structuur en documentatie daarom vóór uitvoering beoordelen.
